마구잡이식 과밀·난개발 방지를 뼈대로 하고 있는 도시계획조례(안)이 군의회 제1차 정례회에 상정됐다. 그러나 조례 제정의 취지를 살리고 전체적인 주민의 삶의 질 향상을 위해서는 토지이용에 대한 관리를 더욱 강화해야 한다는 지적이다.
당진군이 이번 군의회 제1차 정례회에 상정한 도시계획조례(안)은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 등 관계 법령에 의거, 자연환경의 보전 및 자원의 효율적 활용을 통해 환경적으로 건전하고 지속 가능한 발전을 기본방향으로 하고 있다.
특히 이 조례(안)의 모법(母法)이 되는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 기존의 국토이용관리법과 도시계획법을 통합함으로써 난개발의 온상인 준농림지역의 관리를 강화하고 도시지역의 과도한 고밀도 개발을 억제하는데 목적을 두고 있다.
그러나 당진읍 비롯한 상당수의 읍·면 소재지가 자연발생적인 시가지 형성과 무계획적인 개발로 인해 생활불편과 경관파괴, 교통혼잡 등의 문제를 안고 있고 준농림지가 난개발의 온상이 되고 있는 점을 감안할 때 토지이용에 대한 관리를 더욱 강화해야 한다는 지적이 제기되고 있다.
일반주거지역 용적률 250%
고층 아파트 입주 우려
이번 조례안에서 관심이 집중되는 부분 중 하나가 바로 건폐율(대지 면적에 대한 건평의 비율)과 용적률(대지 면적에 대한 건물 연건평의 비율)에 관련된 문제이다.
조례 제정의 취지를 살리기 위해서는 건폐율과 용적률을 최대한 낮추는 방향으로 조례를 제정해야 한다.
실제로 당진군의 이번 조례안은 과거의 조례에 비해 전반적으로 건폐율과 용적률을 하향 조정했다.
그러나 조례안의 일부 건폐율 및 용적률 관련 조항은 ‘적당한 선’에서 조정하는데 그쳐 조례제정의 취지를 충분히 살리지 못했다는 비판을 받고 있다.
대표적으로 조례안에는 제2종 일반주거지역의 건폐율을 60%, 용적률을 250%로 규정하고 있다.
현재 당진군 전체 주거지역의 96.3%를 차지하고 있는 일반주거지역은 이 달 말까지 용도를 세분화하지 않을 경우 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령 부칙 제9조 규정에 의해 제2종 주거지역으로 분류된다.
결국 당진군 주거지역의 대부분을 차지하는 일반주거지역은 제2종 일반주거지역의 건폐율 60%와 용적률 250%를 적용받게 돼 고층 아파트로 인한 난개발이 우려되고 있다.
대부분 아파트 단지의 경우 일조권과 사생활권 보호를 위한 인동거리의 확보차원에서 실제 건폐율은 규정된 건폐율 보다 낮아지기 때문에 고층으로 건설된다.
특히 최근 수도권의 고급 아파트는 건폐율을 낮추고 남는 공간을 공원으로 조성하는 등 초고층화되는 추세에 있다.
만약 조례안에서 규정하고 있는 대로 일반주거지역의 건축이 이뤄질 경우 과밀개발의 억제와 주거환경의 개선이라는 당초의 목적이 퇴색될 가능성이 높다.
따라서 조례안의 건폐율 및 용적률 규제가 조례 제정의 취지대로 실효성을 갖기 위해서는 건폐율은 모법인 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령에서 허용하고 있는 범위인 60%보다 더 낮춰야 하며 용적률은 하한선인 150%로 맞춰야 한다는 지적이다.
조례안은 다른 용도지역의 경우 대부분 시행령이 규정하고 있는 용적률 상·하한선의 중간 정도를 정하면서 적용범위가 넓은 제2종 일반주거지역에 대해서는 상한선을 택하고 있다.
일반상업지역의 경우도 과거에 비해 용적률이 낮아졌으나 조례 제정의 취지를 감안할 때 아직도 높은 편이다.
또한 조례안은 일반상업지역에 대해 700%의 용적률을 적용하고 있어 초고층건물이 들어설 수 있는 여지를 허용하고 있다.
실제로 한국에서 가장 높은 건물인 서울 63빌딩의 경우만 보더라도 건폐율 12.3%에 용적률이 738%에 불과하다.
주거생활의 개선이라는 조례 제정의 취지를 살리기 위해서는 상업지역에서의 용적률도 시행령이 허용하고 있는 하한선 300%에 근접한 선에서 정해져야 한다는 지적이다.
물건적체 허가 기준 명확하지 않아
자의적 판단 우려
조례안은 토지의 형질변경 및 토석채취의 경우 경사도 20도 미만인 토지까지 허용하고 있어 임야면적이 37.2%로 타 지역에 비해 녹지가 부족하고 낮은 임야가 대부분인 현실을 감안할 때 지역 산림녹지를 심각하게 훼손할 가능성이 있는 것으로 우려되고 있다.
또한 개발행위 허가기준에서 물건을 쌓아놓는 행위에 대한 규정을 “물건을 쌓아놓는 행위로 인해 소음·악취·분진, 시계의 차폐, 미관훼손, 대기·수질·토양의 오염 등이 발생하지 아니하여야 한다”라고 하고 있어 기준이 명확하지 않고 자의적이라는 비판을 받고 있다.
따라서 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 15㎡이하인 토지에 전체무게 20톤 이하, 전체부피 40㎥ 이하, 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외한다)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 75㎡이하인 토지에 전체무게 100톤 이하, 전체부피 200㎥이하 등으로 명확한 기준을 설정해야 한다는 지적이다.
지구단위계획에 재건축지역 포함돼야
전국적으로 무계획적인 국토이용과 난개발이 문제되고 있다.
이 과정에 일조하고 있는 것 중 하나가 재개발과 재건축이다.
특히 재건축의 경우 선진국과 같은 리모델링이나 리노베이션은 외면한 채 과다한 부동산 개발이익을 노려 멀쩡한 건물을 부수고 초고층 아파트를 세움으로써 자원의 낭비와 다량의 건축폐기물을 양산하는 등 부작용을 낳고 있다.
이 같은 재건축의 부작용을 막기 위해 도시계획조례에 관련 규정을 두고 규제를 강화해야 한다는 의견이 제기되고 있다.
즉, 도시계획조례안 제3절 지구단위계획 중 제14조의 ‘도시계획조례가 정하는 지역’에 재건축지역을 포함시켜 지구단위계획 지역으로 관리하는 방안이다.
당진군에는 아직 재개발과 재건축 지역이 없다고 하지만 앞으로 신도시 개발과 관련해 구도심 지역의 개발이 불가피하다고 할 때 이번 조례안에 반드시 포함시켜야 한다는 지적이다.
건물이 아닌 인간 중심의 도시로
이번 도시계획조례(안)은 지속가능한 도시발전을 위한 가치철학이라는 측면에서 기존의 조례보다 전반적으로 진전됐다고 할 수 있다.
그러나 조례 제정의 취지를 보다 살리고 건물이 아닌 인간 중심의 도시를 가꾸기 위해서는 과밀·난개발을 방지할 수 있는 보다 강력한 대책이 절실하다는 지적이다.
따라서 ‘지속가능한 도시발전’과 ‘주민참여 활성화’ 원칙을 엄격히 적용해 보다 합리적인 제도로 확립하고 운용하는 노력이 요구되고 있다.
