박기억의 법률상담
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소송걸린 집 만기일까지 전세금 돌려받으려면
저희는 시가 5천5백만원 정도의 아파트에 융자 1천5백60만원이 있는 집을 작년 10월10일에 확정일자를 받아 1년을 계약해 올 10월9일에 만기가 됩니다. 그런데 작년 10월30일에 이 아파트가 3천만원에 저당이 잡혔다는군요. 저희는 꼭 만기일까지 전세금을 돌려받아야 하는데요. 방법이 없을까요?
주택임대차보호법 제3조의 2에 의하면 입주와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 귀하는 임차한 아파트에 관하여 2순위자가 됩니다. 귀하가 위 아파트에 입주하기 전에 이미 1천5백60만원의 융자가 있었으므로 그 융자가 1순위, 귀하는 2순위, 근저당권자는 3순위가 되겠습니다.
귀하는 전세기간 만료일까지 꼭 전세금을 반환받아야 하는 입장인 것 같으나 위 전세금을 반환받으려면 집주인이 임의로 반환해주지 않는 한 경매대금에서 받을 수 밖에 없습니다.
그러나 경매절차가 단기일에 끝나는 것이 아니고 최소한 몇개월 내지 1년 이상 소요되기 때문에 전세기간 만료일에 전세금을 되돌려 받기란 쉽지 않습니다.
만약 귀하의 임대차기간이 만료될 때까지 경매가 완료되어 배당금을 받을 수 있다면 다행이지만 그렇지 않으면 경매될 때까지 기다려야 합니다.
그런데 귀하가 약정된 임대차기간이 경과한 후 임대차보증금을 반환받으려면 반드시 임대차기간만료전 1월까지 임대인에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 해야 합니다.
만약 그러한 통지를 하지 아니하고 약정된 임대차기간이 도과되는 경우에는 다시 임대차한 것으로 보기 때문에 임대인이 보증금 반환을 거부할 수도 있고 보증금 반환이 지연될 수도 있습니다.
따라서 미리 "약정된 임대차기간이 만료되면 나가겠으니 임대차보증금을 반환해 달라"고 내용증명우편으로 임대인에게 통지하는 것이 필요합니다.
