상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정해 국민의 경제생활의 안정을 보장한다.

상가건물임대차보호법의 적용범위는 계약갱신요구권(10년), 권리금 회수 보호, 대항력, 상가임대료 인상률 5% 제한, 우선변제권, 월 차임 전환 시 산정률 제한 등의 적용을 받는다. 또한 상가건물임대차보호법에서는 주택임대차보호법과는 달리 상가임차인의 보증금 적용에 대해 보증금에 월세가 있는 경우에는 환산보증금을 적용하고 있다.

상가건물임대차에서 환산보증금은 매우 중요하다. 환산보증금이란 상가건물임대차보호법에서 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로, 이 금액에 해당하면 상가임대차보호법에 적용받을 수 있다. 환산보증금은 보증금+(월세Ⅹ100)으로 계산하는데, 지역별 환산보증금 기준에 따라 적용되므로 상가임대차 계약 시 꼼꼼하게 잘 따져봐야 한다.

상가건물임대차보호법은 대통령령으로 정하는 환산보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않으나 예외적로 환산보증금의 한도와 무관하게 법의 적용을 받을 수 있는 규정도 있다. 대항력, 계약갱신요구권(10년), 권리금회수기회 보호 등이 이에 해당한다.

임대차 보증금의 금액에 따라 상가건물임대차보호법을 적용받을 수 있는지 또는 우선변제 받을 수 있는지가 결정된다.

예를 들어, 당진시는 환산보증금이 3억 7000만 원 이하라면 이 법의 보호를 받는다.

- 보증금1억+(월세200만원Ⅹ100)의 환산보증금은 3억이므로 상가건물임대차보호법 적용 O

- 보증금1억+(월세300만원Ⅹ100)의 환산보증금은 4억이므로 상가건물임대차보호법 적용 X

- 보증금500만원+(월세50만원Ⅹ100)의 환산보증금은 5500만 원 소액보증금 초과 우선변제권 X

- 보증금500만원+(월세25만원Ⅹ100)의 환산보증금은 3000만 원 소액보증금 해당 우선변제권 O

한편 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 반드시 확인해야 할 중요사항이 있다.

첫째, 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있다. 환산보증금을 초과하지 않는 임대차의 경우 계약서에 확정일자까지 받으면, 후순위 권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있으므로 임차인은 최대한 신속하게 사업자등록과 확정일자를 받아야 하고, 상가건물의 점유와 사업자등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 한다.

둘째, 미납 국세와 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 임차인이 관할 세무서에서 확인할 수 있다.

이외 상가임대차 분쟁에 관련하여 도움을 받으려면 대한법률구조공단 상가건물임대차분쟁조정위원회( https://www.cbldcc.or.kr )를 이용하면 된다.