충남도가 추진하는 송산지구 충남 경제자유구역 지정 절차가 진행되는 가운데, 최근 해당 지역 토지가격이 가파르게 오르고 있다는 우려가 일 각에서 제기됐다. 지역 내에서는 토 지거래허가구역 지정이나 개발행위 제한 등 규제 시행 시기를 두고 논의 가 이어지고 있으며, 일부에서는 거 래 제한이 없을 경우 사업주와 입주 기업의 부담이 커져 지정 절차에 영 향을 줄 수 있어 우려가 커지고 있다.

그러나 충남도 개발전략과 관계자 는 “충남경제자유구역의 부동산 변동은 수시로 확인하고 있다”며 “만약 큰 폭으로 상승이 보일 경우 바로 거 래 제한 등의 제도적 장치를 준비하 고 있다”고 말했다.

경제자유구역 추진 배경

충남도는 천안·아산·서산·당진 등 5개 지구를 대상으로 경제자유구역 지정을 추진하고 있다. 경제자유구역으로 지정되면 외국인 투자 유치, 세제 혜택, 인프라 확충 등 각종 지원을 받을 수 있어 산업단지 조성과 기업 유치 경쟁력이 높아진다.

이와 관련해 충남도는 전담 TF를 구성하고, 각 시·군에서 직원을 파견받아 실무를 진행하고 있다. 당진시 송산지구도 후보지에 포함돼 있으며, 시는 기업육성과를 중심으로 절차에 협력 중이다.

추진 경과와 현황

송산지구 경제자유구역 지정 논의는 지난해 충남도의 사업설명회를 계기로 본격화됐다. 당시 도는 빠르면 9월께 토지거래허가구역 지정이나 개발행위 제한을 검토할 수 있다고 밝혔으나, 지정 확정 전 규제 시행에 대한 우려가 제기됐다.

송산지구는 현재 총 5개 후보지 중 하나로, 지정 여부는 산업통상자원부 등 중앙부처의 심사와 협의를 거쳐 결정된다. 지정이 확정되기 전까지는 거래 제한이나 개발행위 제한이 시행되지 않는다.

120에서 300? 호가일 뿐

최근 송산지구의 토지가격은 호가(팔거나 사려는 물건의 값을 부르는 가격) 3.3㎡당 약 300만 원 선까지 거론되는 것으로 파악됐다. 이는 1년 전 약 120만 원 수준에서 크게 상승한 수치다.

당진시 기업육성과 관계자는 “토지 가격이 오르면 사업자의 조성원가와 분양가가 함께 상승해 기업 입지 결정 시 부담이 될 수 있다”고 설명했다.

이에 이 문제를 심각하게 우려하는 일각에서는 이러한 가격 상승이 장기화되면, 경제자유구역 지정 이후 기업 유치 과정에서 분양가 경쟁력이 떨어질 수 있다는 지적을 제기했다. 특히 거래 제한이 시행되지 않는 기간 동안 매입 가격이 높아지면, 이후 산업단지 조성비용이 증가해 사업 추진 속도와 분양률에도 영향을 줄 수 있다는 것이다.

그러나 당진시 기업육성과 관계자는 “지가 상승이 경제자유구역 지정 여부의 직접적인 판단 기준에는 포함 되지 않는다”며 “입지, 개발계획, 산업 수요 등 종합적인 요소가 검토 대상” 이라고 덧붙였다.

규제 시기 논의

토지거래허가구역 지정과 개발행위 제한은 토지가격 안정과 투기 방지를 위해 시행되는 제도다. 그러나 지정 확정 전 규제를 시행할 경우, 이 후 대상에서 제외되면 재산권 침해 논란이 발생할 수 있다. 기업육성과 관계자는 “고시가 확정 되는 시점에 맞춰 제한을 시행하는 것이 바람직하다는 의견을 도에 전달했다”며 “과거 일부 지역에서는 거래 제한이 시행됐다가 지정이 무산되면서 해제 과정에서 주민 반발이 있었다”고 말했다.

충남도 역시 확실한 지정 시점을 확보한 뒤 규제를 시행하는 방안을 검토 중이다.

충남도 개발전략과 관계자는 “지정 전 규제를 시행하면 주민들의 피해가 크다”며 “게다가 송산은 한 번의 실패 (황해경제자유구역 실패)가 있었던 곳 이기에 더욱 신중하다”고 설명했다. 그 러면서 “부동산 거래가격은 수시로 확인하고 있으며 만약 상승 폭이 도시개발에 영향을 줄 만큼 클 경우 바로 제한 을 둘 수 있도록 준비 중이다”고 말했다.

다른 지역 사례

전북에 위치한 새만금 경제자유 구역은 2012년 말 지정 추진 소식이 전해진 후 1년간 토지가격이 평균 30~40% 상승했다. 전북도는 지정 확 정 6개월 전 토지거래허가구역을 설 정해 가격 급등세를 일부 억제했으나, 이후 일부 구역이 지정 대상에서 제외되면서 가격이 하락하고 매물 동 결 현상이 나타났다.

또한 인천 송도국제도시는 2003년 지정 이후 외국인 투자와 대규모 개발 계획이 이어지면서 초기 3년간 토지가격이 두 배 이상 올랐다. 당시 거래 제한이 미흡해 투기성 거래가 확산됐고, 일부 기업은 분양가 부담으로 입주를 포기했다.

경북 포항에 위치한 영일만 경제자유구역의 사례를 보면 2014년 지정 추진 당시 일부 지역을 거래 제한으로 묶었으나, 산업 수요 부족과 지정 심사 탈락으로 무산됐다. 규제 해제 후 토지가 격이 하락하고 주민 반발이 이어졌다.

향후 절차

충남도는 당초 올해 12월 송산지구를 포함한 경제자유구역 지정을 목표로 했으나, 중앙부처 협의 절차로 인해 내년으로 지연될 가능성이 있다.

거래 제한 시행 여부와 시기는 지정 확정 단계에서 구체화될 예정이며, 송산지구의 지정 여부는 충남도와 중앙 부처 간 협의를 거쳐 최종 결정된다.