국민의 주거생활 안정을 보장하기 위하여 주택임차인을 보호하려는 주택임대차보호법이 1981. 3. 5. 제정된 지 어언 30년이 지났고 그동안 8차례나 개정되어 아래와 같이 임차인을 보호하고 있다.
첫째, 선순위 저당권 등이 없는 임차주택을 임차하는 주택임차인이 그 주택에 입주하고 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음 날 오전 0시부터는 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경매되더라도 새로운 집주인에게 대항할 수 있다.
즉 임차인은 나머지 임대기간 동안 임차권을 주장하여 살다가 임대기간이 끝나면 새 집주인에게 보증금 전액을 반환청구할 수 있고, 임대기간이 끝났더라도 보증금을 전액 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않을 수 있는 대항력을 취득한다.
둘째, 선순위 저당권 등이 등기되어 있는 주택을 임차하는 경우에도 위 대항요건과 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 임차주택이 경매될 경우 배당 요구를 신청함으로써 후순위 권리자나 그 밖의 일반 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 우선변제권을 인정하였다.
셋째, 임차보증금이 소액(당진군의 경우에는 4,000만원 이하)인 경우에는 임차주택이 경매되더라도 임차주택(대지 포함) 매각가액의 1/2 범위 안에서 다른 모든 담보물권자보다도 최우선하여 일정 금액(당진군의 경우에는 1,400만원)까지 변제받을 권리를 인정하였다.
이러한 최우선변제의 보호를 받기 위해서는 임차주택에 대하여 경매신청의 기입등기가 이루어지기 전까지 대항요건을 갖추고, 배당요구종기일까지 배당요구를 하여야 한다.
넷째, 임대차기간이 끝났는데도 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원(예: 당진군법원)에 임차권등기명령을 신청하여 이에 따른 등기가 이루어진 후에는 위 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.
다섯째, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지하지 아니하거나, 임차인이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전과 동일한 조건으로(다만, 임대차의 존속기간은 2년으로 간주됨) 다시 임대차한 것으로 본다.
그러나 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 적용하지 아니한다.
끝으로 임대차보증금반환청구소송에 관하여는 2,000만원이 넘는다 하여도 소액사건심판법 중 1회의 변론기일로 심리를 마치고 변론종결 후 즉시 판결선고할 수 있도록 하는 규정 등을 준용하여 신속히 분쟁을 해결할 수 있도록 하였다.
