상가임대차에 있어서 임대차의 갱신은 상가임차인이 마음 편하게 영업활동을 할 수 있도록 보장하는 한편, 시설비나 권리금 등 투자자본을 회수할 수 있는 시간적 기회를 부여하는 제도다.
주택임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우와 임차인이 임대차기간 만료 전 1월까지 통지하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 규정하고 있다.
이와는 달리 2002년 11월1일부터 시행되고 있는 상가임대차보호법은 임차인에게 최초 임대차기간을 포함하고 있어 총 5년 동안의 계약갱신요구권과 묵시의 갱신을 함께 규정하여 임차권의 존속을 더욱 두텁게 보호하고 있다.
상가임대차보호법은 임대차의 최단기간을 1년으로 정하고 있으나 임차인이 상가건물을 임차하여 영업을 하면서 시설투자비용·권리금 등을 회수할 수 있도록 상가임차인에게 최소 5년간 임대차계약을 갱신할 수 있도록 했다.
따라서 임대인은 임대차기간이 5년을 초과하는 경우에야 갱신거절을 할 수 있다고 해석된다.
상가임차인이 갱신요구를 하기 위해서는 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구하는 의사표시를 적극적으로 해야 한다.
이러한 기간은 법률상 제척기간으로 해석되므로 기간 내에 갱신요구를 하지 않은 경우 임차인의 계약갱신요구권은 소멸한다.
임차인의 계약갱신요구에 대해 임대인은 원칙적으로 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하지만, 예외적으로 갱신거절사유 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없다. 또한 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
여러 명이 공동으로 상가건물을 임대차한 때에는 공동임차인, 또는 공동임대인 전원이 또는 전원에 대해 갱신요구를 해야 한다.
그 반면 영업의 부진에도 불구하고 계속 고액의 차임을 부담하게 될 수도 있어 상가임대차의 경우에는 주택임대차법과는 달리 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 상가임대차는 그 기간을 1년으로 보도록 규정하고 있다.
다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 처음부터 임대차기간을 정하지 아니한 경우 또는 묵시적으로 갱신된 경우에도 기간을 1년 미만으로 정한 경우와 달리 해석할 이유가 없다. 임차인이 원하면 1년간의 존속이 보장되고, 또 언제든지 해지통고를 할 수도 있다. 해지의 효력은 임대인이 해지통고를 받은 후 3개월이 경과해야만 발생한다.
당사자 사이에 1년 이상으로 약정한 경우에는 약정한 임대차기간 동안에는 계약의 구속력이 있으므로 특별한 해지사유가 없는 한 일방의 사정으로 해지를 할 수 없다.
