충남대 중어중문학과 졸업

한국세무사회 국제위원

신성회계세무사무소 세무사

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1. 1세대 1주택을 부득이하게 3년을 채우지 못하고 파는 경우에는 잔금청산일 또는 등기이전일을 고려하라.

1세대 1주택자가 3년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다.

그러나 사회생활을 하다 보면 위와 같은 사실을 알고 있으면서도 부득이하게 3년 이내에 집을 팔아야 하거나 빚으로 넘겨주어야 하는 때가 있다.

세법에서는 다음과 같은 때를 양도시기로 정하고 있으므로 이를 잘 활용하면 양도소득세를 절세할 수 있다.

▲대금청산일이 분명한 경우 잔금청산일

▲대금청산일이 분명하지 아니한 경우 소유권 이전 등기 접수일

▲대금청산일 전에 소유권이 이전 등기를 한 경우 등기접수일

통상적으로 부동산을 사고파는 경우 매도자와 매수자는 매매계약을 체결한 후 바로 매매대금 전액을 주고받는 것이 아니라 계약체결 시에 계약금 일부를 지급하고 이후 중도금을 거쳐 마지막으로 매수자는 잔금을 매도자는 매매거래용 인감증명서를 서로 주고받기 때문에 실제로 파는 시점에서 잔금을 청산하거나 등기 이전일까지는 1~2개월 정도의 기간이 걸린다. 따라서 보유기간 3년을 채우기 전에 매매계약을 체결한 경우에는 3년을 채우기 위한 나머지 기간이 많이 남아 있다면 어려움이 있겠지만, 기간이 몇 달 남지 않는 경우에는 잔금지급일자를 조절한다면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

2. 양도소득 세부담을 줄이기 위해서는 부동산을 가급적 2년  이상 보유하는 것이 좋다.

왜냐하면 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 6%에서 35%까지의 세율이 적용되지만, 보유기간이 2년 미만이면 무조건 40%의 세율이 적용되며, 특히 1년 미만이면 50%로 높은 세율이 적용되기 때문이다.

3. 두 건 이상의 부동산을 양도하는 경우 양도 시기를 조절하면 세부담을 줄일 수 있다.

1주택을 양도하고 동일연도 말 다른 1주택을 양도하여 1년 내에 2주택을 양도하는 경우 합산하여 신고납부하여야 하므로, 누진세율체계에서는 고율의 누진세율과 1회 250만원의 기본공제만을 적용받게 된다. 반면 1주택을 양도하고 다른 1주택을 다음연도 이월하여 양도하면 보다 낮은 누진세율 적용과 2회(500만원)의 기본공제를 적용받게 되어 세금부담을 줄일 수 있다.