1세대 2주택 이상을 보유한 사람은 양도세를 내야 하는데 어떻게 세금을 줄일 수 있을까? 결론은 일정 조건에 해당되면 양도소득세 비과세에 해당되나, 그렇지 않다면 세금을 내야 한다.
집을 두 채 보유하는 사람들을 살펴보면 대체로 한 채는 본인이 거주하고 다른 한 채는 타인에게 세를 주고 있다. 이런 경우 세를 주는 주택을 일정한 법적 절차에 따라서 임대신고를 하면 임대주택으로 등록한 주택은 주택수 산정에서 제외돼 본인이 살고 있는 주택만 주택 수로 계산, 1세대 1주택자로 간주된다.
마찬가지로 3주택 이상자라 하더라도 본인이 거주하는 주택 또는 한 채를 제외하고 나머지 주택을 다 임대주택으로 등록하면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있다. 이후 일반주택을 매매하면 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택이 가능하다.
임대주택에 대한 감면 규정은 원래 2000년도 김대중 정부 시절 IMF 금융위기 이후 주택공급정책의 일환으로 도입됐다. 주택을 5채 이상 취득하여 임대를 주면 각종 세금을 감면해주는 제도로 이런 임대주택을 아무리 많이 보유해도 본인이 거주하는 1주택을 팔 때에는 1세대 1주택으로 보고 비과세해주는 특례규정이다. 즉 임대주택을 아무리 많이 보유하고 있어도 주택 수에 포함시키지 않는다는 것이다.
이러한 규정이 현재에도 적용된다면, 살고 있는 주택 외 주택을 임대주택으로 등록해 주택 수에서 제외시켜 한 주택만 보유하는 것이 되므로 당연히 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이다.
그렇다면 과거에 도입된 규정이 10년이 지난 지금도 그대로 적용될 수 있을까? 물론 현재도 임대주택에 대한 양도세 감면은 가능하다. 오히려 현재는 조건이 더 완화돼 양도세 감면이 쉬워졌다. 지난 2011년 10월, 이명박 정부가 임대주택 조건을 완화했기 때문이다. 과거 5채 이상의 주택을 임대주택으로 등록해야 이런 세금감면 혜택을 받을 수 있었지만 점점 조건이 완화돼 현재는 주택을 한 채만 보유해도 등록 가능하다.
임대주택의 조건은 첫째 149㎡ 이하의 주택을 임대주택으로 등록할 수 있다. 둘째, 단순히 세만 주고 있다는 사실을 세무서에 신고하는 것만으로는 안 되고, 이에 앞서 관할 시·군·구청에 임대주택법에 의한 일정 서식을 갖춰 사업자 등록해야 한다.
셋째, 임대사업자 등록을 하게 되면 최소 5년 이상 계속해서 임대를 해야 한다. 만약 의무 임대기간 내에 타인에게 매각을 하면 2000만 원 이하의 벌금 또는 2년 이하의 징역 등의 제재가 따른다.
또한 취득세, 양도세 등 각종 감면 받은 세금도 모두 취징되므로 유의해야 한다.
예외적으로 임대의무기간이 지나지 않았더라도 다른 임대사업자에게 매각이 가능한데 이 또한 일정조건을 잘 검토해야 한다.
